Большую часть последнего десятилетия Мальдивы оставались на периферии внимания люксовой недвижимости — место для отпуска, а не место для второго дома. Это перестало быть правдой около 2023 года. Девелоперы из ОАЭ зашли с капиталом. UHNWI из России, Индии и Сингапура начали покупать. К 2026 году у Мальдив есть всё необходимое для рынка второй резиденции и один из самых недооценённых портфелей в люксовом жилье.

Heart of the City представляет семь проектов на четырёх атоллах Мальдив — среди них Baccarat, Zamani Islands и Samana Ocean Views by Elie Saab. Здесь — та же картина, которую мы показываем серьёзным покупателям до первого звонка: как рынок работает, какие структурные рычаги имеют значение и какие риски не печатают брошюры.

— IЧто изменилось.

Три тихих сдвига сошлись:

Девелоперы из ОАЭ зашли с капиталом. Заявлено больше $3 млрд новых брендовых резиденций для Мальдив до 2030 года, основные деньги — из Дубая и Абу-Даби: DAMAC (Mandarin Oriental), Samana (Elie Saab), Atoll Estates (Zamani Islands), FAM Holding (Al Mahra). Впервые на Мальдивах появились крупные проекты серьёзных застройщиков.

Отельные бренды взялись за резиденции. Aman, Soneva, Baccarat, Bulgari, Mandarin Oriental, Rosewood — исторически отельные операторы в архипелаге — начали строить частные резиденции в 2023–2026. Обычная серия — 16–40 резиденций, самая маленькая в мировом люксе.

Программа резидентства за инвестиции объявлена (июль 2025). На август 2026 она не запущена: порог и условия разрешения не опубликованы, покупка недвижимости ВНЖ пока не даёт. Запуск заявлен на вторую половину 2026 года. Это поворотный момент: покупка недвижимости открывает дорогу к переезду.

Впервые на Мальдивах появились крупные проекты серьёзных застройщиков.

— IIПочему на Мальдивах теперь имеет смысл покупать вторую резиденцию.

Четыре опоры — по отдельности ни одна не нова, но вместе они дают куда более убедительную картину, чем три года назад:

01

Ноль налога — и чисто

Нет подоходного налога, нет налога на прирост капитала, нет налога на наследство. Мальдивы — одна из немногих стран без налогов, не попавших в серые списки. Для состоятельных семей, уходящих из стран с более тяжёлыми налоговыми системами, эта простота и есть смысл.

02

Долгосрочная аренда, а не собственность — и это нормально

Иностранцы получают землю в долгосрочную аренду на 50–99 лет, а не в собственность. Это та же структура, что у Сингапура, ОАЭ, большей части Азии. На горизонте 50 лет цена такой аренды практически равна цене собственности для целей этого покупателя.

03

Прямая авиасеть

Velana International (MLE) связан с 35 с лишним аэропортами мира, включая прямые рейсы в Дубай, Москву, Сингапур, Лондон. «Правило 5 часов» — что вторая резиденция должна быть в пределах 5 часов от первой — теперь держится для Дубая, Мумбаи, Сингапура, Пекина, Стамбула.

04

Доходность под управлением оператора

Брендовые резиденции здесь обычно идут с арендной программой под управлением оператора. Чистая доходность 6–15% — типичный диапазон, в зависимости от оператора и размера серии. Мальдивы — один из немногих люксовых рынков, где доходность устойчиво выше стоимости денег.

— IIIКто реально покупает.

Российские покупатели не появляются в топе публичной статистики — обычно их считают внутри «европейской» доли. Мы их видим в двух местах: где операторы публикуют национальные данные, и в наших собственных проектах.

Закономерность понятна: деньги, пришедшие из России в Дубай в 2022–2024 годах, ищут следующий шаг. Мальдивы — логичная вторая страна: та же налоговая логика, те же операторы, дополняющая география.

— IVЧего не печатают брошюры.

— Риск 01 · Уровень моря~1.5 м средняя высота

Климат

Мальдивы — самая низменная страна мира. Вопрос горизонта 50 лет — реальный и нерешённый. Операторы, вкладывающиеся в защиту территории (Soneva, Aman, Mandarin) несут другой уровень риска, чем меньшие проекты. Мы обсуждаем это на каждом мальдивском звонке — не после.

— Риск 02 · Концентрация на операторах5 брендов · 80% премии

Брендовый риск

Люксовый рынок вторых домов на Мальдивах держится всего на пяти-шести операторах. Если один из них меняет стратегию или сменит собственника, вторичный рынок таких объектов резко сжимается. Раскладывать по разным операторам — часть брифа.

— Риск 03 · Ликвидность на перепродажеТолько приватные каналы

Ликвидность

Нет ни общей базы объектов, ни портала уровня Bayut. Вторичный рынок работает только через закрытые каналы. Так же устроен рынок частных островов, больших яхт и деловой авиации, — и цена это отражает. Горизонты удержания меньше 5 лет обычно не работают.

— Риск 04 · Геополитический шумТреугольник Индия–Китай–Россия

Политика

Мальдивы стоят на геополитическом перекрёстке. Внутренняя политика за последнее десятилетие колебалась между Индией и Китаем. На условия аренды и работу операторов это не влияет — но может влиять на скорость регуляторных изменений. Стоит отслеживать, не паниковать.

— VЧто мы рекомендуем покупателю в 2026.

Три позиции:

Мы не представляем каждый проект на островах. Мы представляем те проекты, где оператор, размер серии и место проходят тот же четырёхусловный фильтр. На Мальдивах он строже, а не мягче — риския к уровню моря поднимает планку по условию локации конкретно.

Мальдивы стали местом для второго дома. Брошюры это ещё не догнали.

Проекты, которые мы представляем

Семь объектов на четырёх атоллах — прямые договоры с застройщиками, цена та же, что у застройщика.

— Дисклеймер Прошлая доходность не гарантирует будущего. Мальдивы работают по режиму долгосрочной аренды под мальдивским правом; до любой сделки нужно привлечь юриста, зарегистрированного на Мальдивах. Климатические и геополитические риски, обсуждаемые здесь, не исчерпывающи. Ничего в этой статье не считается инвестиционной рекомендацией.